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2022年房地产寒冬还将持续,涂料人需做好应对准备

2022-02-18admin37

一个时代翻篇了,一波红利消失了。


从去年开始,房地产市场尽显疲态,各大龙头企业陆续陷入巨额债务危机,恒大、融创、阳光100、华夏幸福、佳兆业、泰禾集团等相继暴雷,破产倒闭的中小房企更是不计其数。


一句话:退场与坚守,各有不易。


然而,2022年的到来,地产行业却并没有迎来开门红。


2月11日午后,正荣地产(06158.HK)、正荣服务(06958.HK)开始闪崩。短短两个小时,正荣地产开盘时3.66港元股价,最低跌至0.68港元,跌幅达到81.42%。正荣服务由开盘时4.01港元最低跌至0.52港元,跌幅达到87.03%。



据了解,正荣地产一年内到期的短期债务有203.4亿元,其中美元债占比不低。截至目前,正荣地产存续境外债16只,存续规模39.5亿美元,其中将有半数美元债将在一年内到期。


为应对较大的短期偿债压力,今年正荣陆续发行了5笔美元债,其用途基本上都是偿还到期债务。


尽管2月14日上午正荣地产出面澄清“债务”传言,但一时间还是打消不了广大投资者与网友的忧患。



2月11日,据央广网消息,全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。业界对此次政策的调整非常期待,希望政策能够进一步释放利好信号,对于缓解房企资金压力起到积极的作用。


近年来,“房住不炒”政策不断升温,房地产企业“三道红线”,房地产贷款集中度,房地产信贷收紧的一系列政策,使得房地产行业风云突变,房地产企业频频暴雷。风险主要是由于行业、企业杠杆较大,带来的流动性风险,而且绝大多数是房地产开发企业在预售资金使用中出现了不同程度的违规导致。在我国,交房前预售款在房企报表上体现为负债,交房后转结为营收,预售制带有融资功能,是房企加杠杆的重要支点。


当前,各地政府为了保交楼、保民生,非常担忧本地项目资金被开发商抽调使用,纷纷加强预售资金管理,公开资料显示,北京、东莞、重庆、广州、长沙、青岛、成都等地均收紧了政策,更多地方虽没有调整政策,但是力度显著加强,房企再也不能像过去一样随意抽取资金。


但保交楼也导致房企预售资金被大规模冻结,一家年销售2000亿元的房地产企业,各地账户沉淀资金大约有600-700亿元,加剧了企业流动性风险。排名前十的企业,单个房企的资金少则几百亿,多则上千亿。2021年我国商品房销售额为18万亿元,以一般30%比例,所有房企被监管的预售资金高达5.4万亿元。特别是恒大暴雷后,很多地方进一步加强管理,有的几乎要求企业造好后再销售。



2022年1月,万科合同销售面积210.6万平米,同比下降47.17%,合同销售金额356.0亿元,同比下降50.2%。


碧桂园降9.8%、融创降20.6%、金地降38.36%、旭辉降47.9%、融信降47%、宝龙降30.5%、德信降37.5%、花样年降77.8%······


2022年2月11日,在“敢拼就会赢”的2022年万科集团年会上,董事会主席郁亮表示,房地产行业已经入了“黑铁时代”,正缩表出清,这将是破釜沉舟、背水一战的一年。



很明显,万科或许早就意识到房地产行业的洗牌与困境。


2018年,在别的房地产大肆收割土地的时候,董事会主席郁亮表示万科要努力“活”下去。


2022年,郁亮直接跳过“青铜时代”,斩钉截铁判断房地产行业将进入“黑铁时代”,企业要么死,要么活。


事实上,整个2021年房地产行业所持续爆出的大雷表明,房地产行业福利时代已经一去不复返了。


事实上,房地产大规模的持续暴雷,与一项政策关联很大。


去年8月,人民银行及住房城乡建设部出台了关于房地产公司“三条红线”的政策:


1. 剔除预收款后的资产负债率大于70%;


2. 净负债率大于100%;


3. 现金短债比小于1倍。


简单来说,房企若触碰一条“红线”,将归定“黄档”,有息负债规模每年增速不得高于10%;如果踩中两条线,则为“橙档”,负债最多增加5%;假若“三线齐踩”,那就是“红档”。


踩中红线的房企,不允许增加任何有息负债,主要包括短期付款,一年内到期的长期负债,长期借款,应付债券,应付票据这几类。其中,大家所熟知的恒大地产、绿地地产、富力地产、华夏幸福均已三线齐踩,公司净负债率更是远高于红线要求的100%。


比如曾经的房地产龙头企业-恒大,谁会想到去年近2万亿巨额债务危机直接让它跌落神坛。



自去年8月份被爆出债务以来,曾经的巨头恒大就已经一去不复返,甚至被坊间几度传闻“破产”,不禁让人唏嘘。


中国是全球最大的涂料消费国和生产国,其中建筑涂料是涂料中产量最大的品种,占到涂料市场51%,约等于153万吨,年均增长速度达9.7%。房地产行业作为我国经济支柱型产业,也是涂料行业的重要下游之一,且多年来房地产行业对于涂料的需求和拉动都是巨大的。


作为曾经地产龙头,近年来恒大上下游合作企业达到8000多家,其中,三棵树、立邦、嘉宝莉、威士伯-华润、美涂士、亚士、固克、富思特、巴德士、展辰等涂料企业以及东方雨虹、科顺股份、凯伦股份等防水企业都是恒大的供应商,合作关系密切。


众所周知,“账期长,回款难”一直是涂料行业难以回避的症结。而今年房地产行业各种暴雷,随着佳兆业的停牌,奥园、新力、华夏幸福等房企的停工停产,更是将涂料行业的“回收款”无限期延长,甚至回收无望。


涂饰商情记者了解到,2021年十余家涂料上市公司应收账款共计274亿元,较2020年年末166亿元增加了108亿元,增幅65%;东方雨虹三季度末应收账款约109亿元,较去年年末增加了48亿,增幅79.01%;北新建材2021年三季度末应收账款约33亿,较2020年末增加了14亿,增幅73.73%······


此外,2021年初至三季度末,涂料上市公司应收票款约40亿,累计应收票款约320亿元。应收账款不能如期到账,这对于涂料企业来说,无疑也是一个潜在的“大雷”,特别是部分规模不是特别大且又急需现金流的涂企,究竟能熬多久,谁也不知道,可能来多几次“涨价潮”,它们就退出市场了。


当前涂料行业的产业链和供应链,已经步入新一轮持续多变的通道中。涂料企业的供应链配套体系,以及涂料商家的库存管理能力,都将被时代推向一个新的拐点。


对于涂料人来说,各大房地产龙头企业破产着实不是他们愿意见到的。2022年,大家更愿意期盼看到曙光和转机,毕竟再不赚钱,饭都没得吃了。

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